1、协商解决‌书面沟通，向物业明确诉求(如要求整改、退费等)，保留沟通记录作为证据。‌联合业主行动‌，与其他业主共同向物业或相关部门投诉，形成集体压力促使整改。‌

2、投诉渠道

‌房管局物业科‌，拨打当地房管局热线提交投诉，要求整改或处罚物业。‌12358价格监管热线‌，针对乱收费、多收费等问题举报。‌‌媒体曝光‌，通过报纸、电视台等渠道反映问题，增加舆论压力。‌

3、法律途径

若协商无果，可通过诉讼要求物业履行合同义务或追偿损失。注意保留缴费记录、沟通记录、现场证据(如漏水视频、垃圾堆积照片)等材料。

物业不好的情况有哪些

1、物业服务履约不到位

包括未按照合同约定提供服务、未履行信息公示义务、移交物业时责任不清等。‌

2、侵占业主公共收益

如公共区域收益管理混乱、擅自利用公共部位经营、未公示收支情况，甚至挪用公共收益。‌

3、基础设施维护缺失

常见问题包括电梯故障维修不及时、消防设施损坏无人维护、公共区域清洁频率不足等。‌

4、收费与透明度问题

包括物业费收支不透明、公共收益账目不清、停车管理混乱(如违规收取占道费)等。‌

5、管理混乱与态度恶劣

表现为员工考勤严苛、会议繁多导致服务质量下降，以及对待业主态度傲慢、投诉处理滞后等。‌